El problema que preocupa a URVANA

La vivienda es un bien cada vez más escaso. La demanda por nueva vivienda parece estar en perpetuo aumento y la oferta no da abasto.

¿La consecuencia?

Un mercado que convierte progresivamente a la casa propia en poco más que un sueño, una oportunidad que nuestra generación perdió. Y con ello, un distanciamiento de los incentivos entre el usuario de la vivienda y el comprador de la misma. Un mundo donde la vivienda cuesta cada vez más, pero es cada vez peor.

Para mí, como arquitecto, ver esta tendencia hacia la destrucción de nuestras ciudades y calidad de vida es comparable a un zoólogo que ve la degradación del planeta y la extinción de especies por el calentamiento global. La externalidad de una economía miope que ha sido advertida de sus prospectos, pero su inercia supera cualquier impulso al cambio.

Desde la industria se atribuye esta tendencia a la falta de terrenos🤔

Se aboga con esto por la liberalización de las normativas urbanas, suponiendo que el levantamiento de restricciones permitirá un aumento en la oferta que equilibre los precios.

¿Pero a qué costo? ¿Podemos confiar que las empresas que producen estos edificios los hagan bien de buena fe? Sobre todo cuando sus clientes, los compradores de departamentos, están cada vez más alienados de quienes terminarán habitando efectivamente esas construcciones y no ven una relación directa entre la rentabilidad de sus inversiones y la calidad del departamento o la ciudad donde se construye.

Pero al igual que los científicos que no dejan de luchar por mejores políticas climáticas, mi optimismo innato, o a veces mi inocencia👶, me llevan a pensar que hay un camino hacia un mercado inmobiliario más justo, una mejor ciudad. Donde los integrantes del mercado puedan jugar en igualdad de condiciones.

Creo que se puede aplanar la cancha.

¿Faltan terrenos?

Revisemos eso de la falta de terrenos. Sin duda un factor clave en la producción de nueva vivienda. Los terrenos urbanos son la materia prima del mercado inmobiliario, por lo tanto, un cuello de botella en este eslabón efectivamente retrasa toda la cadena de producción de vivienda.

A diferencia de otros productos, no podemos producir más suelo cada vez que se necesite. ☝️

Además, el suelo es por definición no fungible, es decir, cada terreno esta donde está y es esencialmente distinto de cualquier otro, no se pueden intercambiar indiferentemente.

Pero en Chile, y Santiago, no faltan terrenos. Lo que faltan son terrenos “DISPONIBLES”. Ese apellido es clave. Faltan terrenos con la normativa precisa, en la ubicación esperada y con propietarios dispuestos a vender. E incluso así, hay. El problema es cómo encontrarlos.🎯

¿Cómo funciona esto?

La primera pregunta que se haría un lector ávido es ¿Cómo consiguen terrenos las inmobiliarias hoy? Primero identifiquemos a los actores que participan de este proceso:

• 🏢 Inmobiliarias o Inversionistas
• 📐 Arquitectos
• 👨‍💼 Corredores de propiedades
• 👩 Propietarios

Normalmente ocurre lo siguiente:

Un corredor encuentra por contactos, en una caminata por el barrio o en una búsqueda activa en la ciudad, una serie de casas en un sector de edificios. De esto intuye que aquellas casas tienen el potencial de convertirse en un edificio y se dispone a contactar a los propietarios.

Una vez que logra dar con ellos, intenta convencerlos de vender sus propiedades, pero la gente es reacia a dejar su hogar, por lo que el corredor recurre a una alta valoración del terreno con tal de conseguir al menos un “tal vez”.

¿De dónde viene la valoración del terreno?

Muchas veces de la intuición, otras de comparaciones, pero muy pocas veces esta hecha en base a ESE TERRENO en particular y sus características propias. ¿Por qué? Porque normalmente los corredores no tienen la información necesaria para hacer esa evaluación, ese no es su trabajo.🤷‍♂️

Una vez que los propietarios permiten al corredor ofrecer el terreno, este lo reparte, idealmente entre sus contactos directos, pero muchas veces contacta a inmobiliarias con mails en frío.🥶

Las inmobiliarias, por su parte, reciben cientos de estos mails al mes, hasta el punto de ignorarlos por completo si no vienen de parte de corredores que ellos estiman confiables. ¿Por qué? Porque revisar un mail con información difusa, con un precio aleatorio y probablemente elevado… es un cacho.🥱

Además, poder evaluar ese terreno para encontrar su verdadero precio requiere de esfuerzo, tiempo e inversión por parte de la inmobiliaria y lo más probable es que ese precio sea más bajo de lo propuesto por el corredor, desincentivando la venta por parte de los propietarios y finalmente matando el negocio😵.

Aquí entran los arquitectos. En general, un arquitecto que se desempeña en el rubro puede hacer una evaluación económica que permita valorizar el terreno con mayor precisión, o al menos estimar la cantidad y tamaño de los departamentos que ahí caben. Además, suelen tener una relación más cercana con los inversionistas, por lo que muchas veces generan alianzas con corredores, quienes les presentan terrenos para ser evaluados. De ser buenos, los arquitectos los llevarán a las inmobiliarias.👌

¿Qué reciben a cambio? La ejecución del proyecto de arquitectura, y si son buenos negociantes, quizás una parte de la comisión del corretaje, aunque no es bien visto en la industria.

Entonces ¿cuál es el problema? Hay miles de casas, hay miles de corredores, miles de arquitectos y cientos de inmobiliarias ansiosas por invertir. ¿En qué topamos?

Es un problema de asimetría de información.

Estos actores hoy monopolizan niveles de información vitales para el mercado, mientras que, a la vez, abunda una desinformación que hace el proceso de “levantar un paño edificable” sumamente rudimentario e ineficiente.🤕

Los propietarios creen que el valor de su terreno depende de su propia capacidad de negociación, creen que la inmobiliaria tiene rentabilidades desmesuradas y puede pagar lo que sea por el terreno.

Y además creen que su terreno es el único disponible para la inmobiliaria, pero pocas veces es así. Al mismo tiempo, no tienen acceso a los “decision makers” del negocio, por lo que dependen de los corredores. Y finalmente, incluso si reciben una oferta, no tienen cómo evaluar la calidad de esa oferta respecto al potencial de sus propiedades.

Los corredores conocen la oferta de terrenos y tienen las conexiones con los inversionistas y los propietarios. Pero no tienen la capacidad de evaluar el potencial real del terreno en términos normativos ni rentables.

Pero, como monopolizan la comunicación entre inversionistas y propietarios, logran capturar entre un 2% y un 4% del valor de los terrenos como intermediarios. Y aunque estos montos sean altos, sus ventas son tan esporádicas que simplemente no pueden cobrar menos.

Los inversionistas, por su parte, reciben ofertas de cientos de terrenos al mes, la mayoría no aptos como negocio. Por esto, dejan pasar la mayoría de los terrenos y muchos recurren a arquitectos para corroborar la factibilidad de los negocios que ellos estiman aptos "al ojo"👀 .

Cada vez que una compra se concreta se gastan entre 50 y 200 millones de pesos en corretaje y una inmobiliaria pequeña compra el menos uno o dos terrenos al año.

El mercado inmobiliario necesita un proceso de descubrimiento de precios público, transparente y fácilmente comprensible. Que permita a todas las partes involucradas tomar decisiones informadas y veloces, para aumentar los desarrollos inmobiliarios y, en consecuencia, la oferta de vivienda.

La crisis de acceso a la vivienda parece un problema demasiado grande de abarcar, así que debemos ir de a poco. Pareciera que hoy en Chile el problema es el neoliberalismo en sí. La propuesta de URVANA es que usemos su propio poder para transformarlo.